증축, 대수선, 리모델링의 차이

건축주 입장에서는 "기존 건물을 손본다"는 하나의 일로 느껴집니다. 하지만 법적으로 어디에 해당하는지에 따라 필요한 행정 절차, 검토해야 하는 기준, 그리고 공사의 범위가 달라집니다.

특히 절차가 필요한 공사를 절차 없이 진행하면 위반 건축물이 되어 이후 매매나 담보, 용도변경에 문제가 생길 수 있습니다.

증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축면적이나 연면적, 층수, 높이가 늘어나는 것입니다. 옆으로 붙여 짓는 것, 위로 올리는 것, 별동을 새로 짓는 것이 모두 포함됩니다.

규모가 늘어나므로 대지의 건폐율과 용적률 한도 안에 들어오는지 다시 확인해야 합니다. 또한 늘어난 면적에 대해 주차 대수를 추가로 확보해야 하는 경우가 많습니다.

대수선은 규모는 늘어나지 않지만 건축물의 주요 구조부나 주요 부분을 크게 변경·수선하는 것입니다. 기둥과 보, 내력벽, 주계단, 지붕틀 등이 대상이 되며 일정 규모 이상일 때 대수선에 해당합니다.

핵심은 구조 안전입니다. 내력벽을 철거하거나 개구부를 크게 내면 건물이 힘을 받는 방식이 바뀌므로 구조 검토가 필요합니다.

일상에서 리모델링은 기존 건물을 개선하는 공사 전반을 가리킵니다. 마감을 바꾸는 인테리어 공사부터 구조를 손보는 공사까지 모두 리모델링이라고 부릅니다.

그래서 "리모델링을 하려고 한다"는 말만으로는 어떤 절차가 필요한지 알 수 없습니다. 실제 공사 내용이 증축에 해당하는지, 대수선에 해당하는지, 아니면 절차가 필요하지 않은 범위인지를 확인해야 합니다.

기존 건축물을 손보는 공사는 계획보다 현황 확인이 먼저입니다.

• 1. 건축물대장으로 현재 등재된 용도와 면적, 층수를 확인합니다.
• 2. 실제 현황이 대장과 일치하는지 확인합니다. (차이가 있으면 먼저 정리가 필요할 수 있습니다)
• 3. 하려는 공사가 증축·대수선·용도변경에 해당하는지 판단합니다.
• 4. 해당한다면 필요한 절차와 함께 검토할 기준을 확인합니다.
• 5. 구조에 영향을 주는 공사라면 구조 검토를 먼저 받습니다.
• 6. 그 결과를 반영해 공사 범위와 예산을 정합니다.