토지를 구입하기 전에 확인해야 할 사항

토지는 계약과 등기가 끝나면 되돌리기 어렵습니다. 그런데 "건축이 가능한 땅"과 "내가 원하는 건물을 지을 수 있는 땅"은 다릅니다. 지목이 대지여도 도로 조건 때문에 허가가 어려울 수 있고, 면적이 충분해 보여도 용도지역의 제한 때문에 계획한 규모가 나오지 않을 수 있습니다.

매입 전 검토는 이 차이를 확인하는 과정입니다. 공개된 자료로 상당 부분을 확인할 수 있고, 현장에서 확인해야 하는 항목도 있습니다.

다음 세 가지 서류가 검토의 출발점입니다. 모두 온라인으로 발급할 수 있습니다.

• 토지이용계획확인서 — 용도지역·지구, 적용되는 법령상 제한을 보여줍니다. 가장 중요한 서류입니다.
• 지적도(임야도) — 대지의 형태와 인접 필지, 도로와의 관계를 확인합니다.
• 토지대장 — 지목과 면적, 소유 관계를 확인합니다.

아래 항목은 계획하시는 건축물의 용도와 규모에 직접 영향을 줍니다.

건축을 위해서는 원칙적으로 대지가 도로에 접해야 하며, 그 도로가 건축법에서 인정하는 도로여야 합니다. 지적도에 길처럼 보이는 선이 있어도 법적인 도로가 아닌 경우가 있습니다. 현황상 사람들이 통행하고 있어도 사도(私道)이거나 지목이 도로가 아닌 경우, 소유자의 동의나 별도의 절차가 필요할 수 있습니다.

또한 도로의 폭도 확인이 필요합니다. 접한 도로의 폭에 따라 건축할 수 있는 규모와 용도가 제한되는 경우가 있습니다.

서류로 확인할 수 없는 항목은 직접 가서 봐야 합니다.

• 실제 도로의 폭과 포장 상태, 대형 차량의 진입 가능 여부
• 대지의 경사와 주변 대지와의 높이 차이
• 인접 건물의 위치와 창문 방향 — 일조와 사생활에 영향을 줍니다
• 배수 상태 — 비가 올 때 물이 어디로 흐르는지
• 주변 소음원과 냄새, 축사·공장 등의 인접 여부
• 전주와 전선, 통신선의 위치 — 공사 중 이설이 필요할 수 있습니다
• 옹벽이나 담장의 상태와 소유 관계

토지 매입 예산을 세울 때 매매 대금만 고려하면 이후 계획에 차질이 생깁니다. 다음 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

• 취득세와 등기 비용, 중개 수수료
• 농지·산지인 경우 전용 관련 부담금
• 토목 공사비 — 성토·절토, 옹벽, 배수
• 기반시설 인입 공사비 — 상하수도, 전기, 가스
• 기존 건축물이 있는 경우 철거 및 폐기물 처리 비용
• 측량 비용